编者按

2024年我国60岁及以上老年人口3.1亿人，占全国人口的22.0%，其中65岁及以上人口2.2亿人，占全国人口的15.6%。按照联合国关于老龄化的划分标准，中国已进入“中度老龄化”社会的阶段。尽管现有注册登记的养老机构4.1万个、床位517.2万张，但每千名65岁以上的老年人仅拥有约25张床位，远未满足日益增长的养老需求。随着老年人对生活品质要求的提高，完善养老基础设施已成为国家战略的重要组成部分，也成为社会关注的焦点。面对这一挑战，如何优化养老服务体系、推广智慧养老模式、盘活存量资源并保障经济效益，已成为推动银发经济持续健康发展的核心议题。

在导师徐成彬的指导下，中咨公司青马研习第三小组学员沈文轩、石骁、徐姝祺、张雪飞、袁小舒、许佳琪、马天泽，深入探讨了中国养老产业的现状与未来发展趋势。他们从人口老龄化与养老服务体系、资产运营管理、养老设施经济效益、智慧养老、养老设施盘活路径等多个维度，开展了一系列专题研究。这些研究成果不仅为政策制定者提供了前沿信息，也为业界同仁提供了宝贵参考，展现了公司青年研究者胸怀“国之大者”的责任担当。

中咨研究公众号将该研究报告的部分成果以系列文章的形式陆续刊发，本文是系列研究之三：养老设施经济效益分析。

我国养老产业及其基础设施投融资模式系列研究之三

养老设施经济效益分析

中咨公司青马研习第三小组

徐成彬 徐姝祺沈文轩 等

摘要：我国养老设施面临服务和需求层次不匹配的“结构性失衡”矛盾：公办机构因定价低廉呈现“一床难求”，民办机构因高收费导致“半数空置”，供需错配显著。本研究解构我国养老基础设施收费模式、收入和成本构成、盈利能力等，梳理养老基础设施经营现状和融资趋势，揭示行业盈利困境的核心症结，包括资源分配不均、服务能力不足及支付能力受限，并总结了可借鉴的养老地产国际投融资经验。

关键词：养老设施；经济效益；盈利能力；融资现状

一、我国养老设施收费常见模式

养老设施收费模式包括按月正常收费模式、预收费模式、产权式销售模式、使用权销售模式和保险+养老模式，其中按月正常收费模式和预收费模式为常见的收费模式。对于多种业态相融合的“产业+养老”型综合养老项目来说，项目包含地产开发、产业经营和后续运营服务体系，收费模式复杂，根据土地相关性质分为“产权式”或“使用权”销售模式。

（一）按月正常收费模式

采用“基础服务费+保障金”的收费结构，基础服务费涵盖床位、护理、膳食三大核心项目，支持月付、季付或年付。附加“押金”“医疗保障金”作为应急储备，具有低风险、财务透明度高的优点，是中小型养老机构的主流选择。

（二）预收费模式

部分养老机构可能采取预收费方式运营，客户通过预付半年/年度费用获取消费折扣，有利于集中收费制造“现金流”，促进项目日常稳定运营。

（三）产权式销售模式

结合房地产开发与养老服务的新型模式。通过整合医疗护理、健康管理、文教餐饮等服务体系，打造“品质地产+管家服务”的复合型养老社区，具有明显商业地产属性。

（四）使用权销售模式

采取产权持有、使用权分售的创新资产模式，即经营者拥有养老地产项目产权，向目标客户出售使用权，通过收取租金和销售服务取得收益，又称为租赁模式。主要呈现两种形态：一是押金制租赁。即入住缴纳押金+月租，退租返还押金，适用于城区小型专业机构[1]。二是会员权益制。出售服务会员资格，通过会费与服务费盈利，这种模式以运营商持有物业为基础，以提供养老服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产盈利模式的重要创新[2]。

（五）保险+养老模式

保险企业凭借资金优势与客户资源深度布局养老产业，形成“保险+养老”的创新联动机制，是指由保险企业开发，通过与保险业务结合去化养老社区产品的盈利模式[3]。中国人寿、泰康人寿、光大永明、中国太平、阳光人寿等多家保险机构陆续参与养老行业，例如中国人寿旗下包括城市中心精品养老公寓、养老社区（CCRC）、精品医养公寓、康养旅居、普惠型社区居家养老项目等实业资产，以及康复、医养、健康大数据等养老产业链上下游优质资源。部分保险公司的养老社区收费情况对比见表1。

该模式的优势：一是险资企业的雄厚资金可提供坚实的经济基础；二是保险企业可依托前期保险业务精准对接高净值保险客户养老需求；三是养老社区属于对寿险业务链的继续挖掘，有效打通产品端和资金端；四是通过与保险业务挂钩销售，将养老社区的自身入住权和其父母的优先入住权与保单组合销售，以此快速锁定大量未来入住客户。

表1 各大保险公司的养老社区对比

数据来源：各保险公司官网

二、我国养老设施收入和成本

（一）我国养老设施收入

养老设施的收入主要由客户缴纳的费用构成，部分非盈利性养老机构可获得政府资金补贴。主要费用包含床位费、护理费、餐饮费、押金、医疗保证金和水电费等。

1.床位费

床位费是指养老机构为入住老年人提供符合行业标准住宿服务所收取的费用。

2.护理费

护理费是指养老机构为入住的老年人提供护理服务所收取的费用。护理费收费标准的影响因素主要是老人的身体状况及护理人员的配置。

3.餐饮费

餐饮费是指养老机构为入住老年人提供营养餐食服务所收取的费用。

4.入住押金

入住押金是为了防止老人或家属损坏物品设施或部分家属将老人送到养老院后置之不理拖欠费用等问题，在老人入住时，养老院一次性收取的一定额度的费用（可退还）。

（二）我国养老设施成本

养老设施成本包含建设成本、运营成本和服务成本。根据《养老机构管理办法》要求，合格的养老机构应系统构建涵盖建设期、运营期、服务期的全周期成本管理体系，配备完善的适老化设施、注重服务规范和运营管理。

1.建设成本

养老设施建设模式包含原址扩建、功能置换、空地新建和社会资源整合。各类模式建设成本均包括土地购置、租赁费用，以及建筑施工、改造装修等成本。土地购置税和租赁费用的主要影响因素是土地区位；建筑施工和改造装修包含室内装修、绿化工程、基础设施建设等，主要影响因素是施工材料价格、人工费用、施工难度和建筑标准；采购满足养老需求和安全标准的智能硬件、医疗设备、康复辅具和安防系统等也需要一定费用。

2.运营成本

运营成本是养老设施日常运行中产生的费用，包括人力成本、市场推广费、日常维护费、物资采购费和水电气费用，其中人力成本占运营成本的主要部分。人力成本包括护理人员、医疗人员、管理人员、后勤服务人员的工资性支出[4]。日常维护费包含信息系统和设施设备的维修保养费用，确保设施正常运转和设备安全；物资采购费包含食品、药品、生活用品、清洁用品等日常消耗品的采购费用。

3.服务成本

服务成本包含基本服务费和专业服务费等。床位费服务成本包括公用费支出（含固定资产折旧、租赁费、维修费、物业管理费、能源费等日常运行支出费用）、入住老年人生活、保健和文化娱乐活动等必需品费用以及其他正常运行费用支出。护理费服务成本包括护理器械和护理耗材购置费、护理员及医护类等专业技术人员业务培训费等。

三、我国养老设施盈利能力分析

《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》指出国家致力于增强养老产业发展要素支撑体系，强化支持老龄事业发展和养老服务的资金保障、推动税费优惠举措落地和拓宽金融支持养老服务渠道。老龄化背景下国家政策支持力度加大，但由于市场需求庞大，我国养老设施依然面临资源分配不平衡、服务质量和人才参差不齐、客户群体可支付能力低等主要问题。

（一）经营现状

1.机构盈利能力的系统性危机

在政策红利持续释放的背景下，我国养老机构仍普遍面临盈利模式脆弱性的严峻考验[5]。根据2015年民政部公开数据，民办养老机构的生存状态呈现显著分化特征：一半以上的民办养老机构处于收支勉强持平状态，超过40%持续承受经营性亏损压力，仅有不足9%的机构能实现稳定盈利，这种结构性失衡在北京等超大城市尤为突出。2019年4月，北京大学人口所乔晓春教授通过调研统计发现，北京市养老机构盈利状况十分严峻，只有4%的养老机构实现盈余，超六成机构投资回收周期超过十年。

更为严峻的是，市场主体的参与意愿持续走低。自2019年至今，我国养老机构相关企业（仅统计企业名称、经营范围、产品名称包含养老院、颐养院以及敬老院的企业）注册量呈快速下降的趋势。截至2024年12月11日，全国养老机构相关企业注册量为681家，相比于2023年全年下降了22.5%，仅为2019年全年的26%[6]。

2.需求侧的结构性矛盾

当前养老服务的供需错配已演变为制约行业发展的核心矛盾。从需求维度观察，当前养老院发展面临的主要困难：可总结为老人入住意愿不强和老人消费能力有限。近3亿老年人口中实际具有机构养老刚需的失能/半失能人群仅占总量的15%。该群体支付能力呈现明显分层：约82%的老年人月支付意愿与能力较低，与中高端养老机构普遍5000元以上的收费基准形成显著落差。这种支付能力与服务质量预期的双重约束，导致有效需求释放严重不足，形成“有效需求不足与潜在需求巨大”并存的悖论。

（二）存在问题

我国养老设施的经营困难可以从政府、机构和个人层面进行剖析，主要症结总结如下。

1.政策资源配置的体制性障碍

政府在养老服务体系中的角色定位存在显著的结构性矛盾。首先，“示范工程”建设导向下，公办事业单位性质养老机构获得超常规资源倾斜。政府在介入养老机构的运营过程中，遵循“打造亮点”的行为逻辑，而公办事业单位性质的养老机构耗费了大量政府资源。“打造亮点”成本高昂，耗费了有限的资源，使得政府没有余力增加公办养老机构的数量，由此公办事业单位性质的养老机构数量和床位数量上占比都非常小。

其次，民办养老机构补贴逻辑存在“补强不补弱”“获得难度大”等问题。政府对民办养老机构运营的补贴类目和补贴额度也不断增加，但是却并没有有效降低养老机构的运营压力。一方面，政府现行补贴政策存在明显的“扶强”倾向，现有的额度较大的一次性补贴有“医养结合补贴”和“星级评定补贴”，设置的成本门槛将大多数中小型民办机构排除在外。例如“医养结合补贴”的前提是需要养老机构能够提供一定的医疗服务，甚至是开办医疗点，其补贴门槛所需成本极高。另一方面，政府利用补贴资源提高了养老机构的运营门槛，加大了养老机构获得补贴的难度，形成“补贴资源向头部机构集中，小微机构生存环境恶化”的马太效应。

由于政府的资源倾斜，不同性质的养老机构的运营成本差别巨大。对于公办性质的养老机构而言，由政府提供的运营场所大幅降低了建设成本，叠加在“打造亮点”逻辑的驱动下吸引的大量资源集中，赋予其在优惠力度、管理规范、服务质量以及设施设备等各方面的显著优势，因而价格远远低于市场价格。对于民办非营利养老机构和民办工商登记的养老机构而言，运营场所的租金(或前期的土地购买费用)成本高昂，加之政府补贴的门槛高，获得难度大，承担了巨大的运营压力，因而民办养老机构的收费普遍要高于公办事业单位性质的养老机构。加收“赞助费”“一次性购置费”等一次性收费，已经成为解决资金压力的普遍途径。由于政府财政资源向公办倾斜，自然而然地形成了公办事业单位养老机构收费低、条件好，民办养老机构收费高的格局。

2.养老服务供给能力不足

行业人才供给侧的结构性失衡已成为制约服务质量提升的关键瓶颈。人才供给不足直接导致了服务标准化程度低下。由于养老机构及居家养老服务人员（才）缺乏，部分机构被迫采取“一人多岗”的权宜之计，进一步加剧服务质量风险。

其次，养老服务人才能力亟需提升。由于养老服务多数职业社会地位低、待遇差，吸引不了较高层次的人才，导致从业人员流动性非常大，养老服务管理人员和服务人员都相对低端化。

3.支付能力与成本结构的根本矛盾

养老服务支付体系的脆弱性在价格传导机制中暴露无遗。老年人群体的低水平收入和对养老服务的低支付意愿是养老机构入住率悖论的重要因素。需求方面，老年人由于自身支付能力较低，因此对中等或较低价格的养老机构需求量大，而对较高价格的养老机构的需求量少。供给方面，公办机构凭借体制优势提供的低价优质服务长期处于供不应求状态，而民办机构为覆盖土地租赁、人力成本等刚性支出，不得不将收费标准提高，导致平均入住率长期低迷。这种“制度性价格双轨制”使得中端市场出现严重断层，民办机构陷入“成本刚性-价格敏感-入住率低迷”的三重困境。由此形成了服务层次和需求层次的不匹配问题，中等或中等偏下价格的公办养老机构供不应求，较高价格的民办养老机构则入住率低、空置率高，形成“一床难求”和“半数空置”的矛盾现象。

（三）盈利能力影响因素分析

影响养老机构盈利能力的因素中，出床效率、去化速度、客户质量、在住时长、To-G收入这5个关键指标基本上决定了养老机构的收入能力和效率。决定养老机构成本高低的5个关键指标是：租赁条件、单方成本、建设周期、取证周期、人力成本[7]。

出床率在业内通常对标单床面积。目前可盈利的养老机构平均单床面积区间主要集中在25-40㎡。业内应该重视房床比、房间朝向和卫生间配比等床位质量，市场对于单人间的需求较大。

去化速度是指养老院在一定时间内能够吸引并留住老年人入住的能力，用来衡量养老院的市场接受度和运营效率。实现盈利的养老项目更关注前6个月的平均去化速度。这些项目宁愿牺牲短期客单价，也要在运营首年年末时实现50%的入住率，因为对于养老机构而言租金、折旧、基础人力等构成了可观的固定成本，只有通过提高入住率，才能提高整体的盈利水平。

影响客户质量的因素有动态坪效、客群结构、单客服务成本。决定一个养老机构盈利能力高低的是动态坪效（即每平方米产生的收益）而非平均客单价（每位客户平均支付的费用）。第二个影响因素客群结构涉及到自理、失能、失智三类客户的比例。失能和失智客户的服务需求通常更高，因此养老机构这类客户的比例越高，通常意味着养老院的服务需求和盈利潜力越大。进入盈利期的养老机构中失能+失智客户的占比通常在70%以上，而在开业初期这个比例相对降低位于30%-50%之间。第三个影响因素单客服务成本，即使客户支付了相同的护理服务费，不同客户的护理难度和工时可能有很大差异。

To-G收入主要涉及建设补贴、运营补贴、购买服务、特殊专项4个方面，在养老机构增值创收举步维艰的状态下，To-G收入将成为床位费、护理费、餐费之外的重要收入来源，且利润率远远高于市场化收入。

取证周期指养老机构取得合法资质办理的时间，养老机构资质难获取主要原因是前期对政策了解落地的准备工作不充分和养老行业风险较大。实现盈利的养老项目特别重视取证周期的控制，基本保证项目进度和资质办理同步，避免无谓的房租、折旧、能耗、人员成本消耗。

因此，提升养老机构盈利能力需要从关键指标入手，有针对性地提收、降本和增效。

四、养老设施融资现状及发展建议

（一）国内养老设施融资现状

1.中国养老行业融资活跃度呈下降趋势

中国养老产业融资活动呈现显著的周期性波动特征。根据IT桔子、前瞻产业研究院（见图1），2016年我国养老产业融资达到顶峰，发生融资事件共36起，融资金额共13.66亿元，其中养老院融资活动7起。2016年后我国养老产业投融资速度放缓，直到2022年融资事件开始逐渐回升，但融资金额呈现爆发式增长。2022年我国养老产业发生融资事件15起，较上年上升50%，其中养老院融资活动为2起，融资金额39.85亿元，较上年增加431.33%。2023年融资活动数量和融资金额均有显著回落[8]。

数据来源：IT桔子、前瞻产业研究院

图1 2016-2023年中国养老产业融资整体情况

2.多元化经营的养老机构具有显著融资优势

在行业整合加速背景下，具备复合服务能力的养老机构显现出显著的融资优势。多元化经营的养老机构提供医疗护理、康复保健、文化娱乐等在内的一系列服务，更能满足老年人的个性化需求，从而吸引更多的投资。

多元化经营也有助于养老机构分散风险。一是在经济波动或政策变化时具有更强的风险对冲能力，多元化的服务可以减少对单一业务的依赖，从而提高机构的抗风险能力。二是多元化经营的养老机构可通过服务矩阵构建形成需求捕获网络，从而能够提供更全面的服务、更强的资源整合能力、更好的风险分散机制、更强的资本吸引力以及政策支持，在融资方面往往具有更显著的优势。

3.险企战略投资资金雄厚，助力养老房地产业融资

保险资本深度参与养老地产业态形成独特的产融结合模式——“保险+养老”布局养老社区（CCRC），表现出以下优势：一是险企投资养老地产顺畅，养老房地产业获取投融资支持的难度不大、社会资本参与程度高。二是保险投资资产规模大、周期长、大类资产配置风险稳健，亟需能够长期持有、收益稳定的资产进行投资，而养老房地产业建设周期较长、投资规模大，属于重资产运营，其以出租为主的盈利模式使其具备了经营稳定、周期波动小的特点，符合险企中长期投资需求。三是人身险产品主要保障被保险人的“生老病死残”等风险，未能覆盖后期养老需求，而随着客户年龄的增长、养老需求的释放，养老社区天然具备客源[9]。

政策层面对保险资金投资养老产业的大力支持，也使险资在养老地产领域的配置比例逐年递增，成为行业最重要的机构投资者[10]。

（二）全球养老融资体系经验总结

从全球范围看，近几十年养老产业的投融资呈快速增长的势头，投资渠道不断拓宽，投资规模不断扩大，大部分国家采取了多项投融资激励政策，以市场经济杠杆为手段，实现发展养老产业的目的。养老产业的国际投融资经验表明，建立多元化融资渠道，完善相关的融资服务和保障措施，是推动老龄产业发展的重要途径[11]。

1.财政投资规范化

发达国家通过立法确立多层次融资框架。由于发达国家养老融资政策标准相对成熟，其财政投资行为较规范，投资范围一般限于养老产业基础设施，包括针对低收入老龄人口所兴建的公办养老院，以及参股投资市场化融资的养老公共基础设施等。财政对那些为社会创造社会效益，带来正外部性的养老企业以适当的补助，以纠正市场失灵。发达国家为了保证“老有所养”的实现，其财政投资不仅范围明确，而且运作机制比较成熟，财政投资基本能够解决不能通过市场融资的养老产业项目的资金问题。

2.融资渠道多元化

多元化融资工具矩阵是促进养老融资的基石。发达国家养老产业发展比较成熟，已形成多元化融资工具矩阵。从其产业融资的基本情况来看，市场化融资的典型特点是构建多元化渠道。为缓解养老产业发展资金压力，政府利用政策引导，鼓励大量的民营资金进入养老产业，实现轻资产规模扩张。进入形式包括直接投资、间接投资等，本质是通过金融工程实现现金流的时间价值重构。

3.融资服务专业化、系统化

得益于发达国家金融服务业的成熟，很多大型管理咨询机构能够为养老企业提供信息、法律、会计等一系列的专业和系统服务。例如日本三井住友银行为养老机构提供"建设-运营"全周期财务顾问服务；德国安联集团开发养老项目风险评估模型；美国设立专门养老地产评估团队等。此外，和我国一些养老企业在融资过程中面临来自担保、保荐、会计审计等方面服务不到位的问题不同，发达国家产业融资服务机构成熟，市场发达，政务性服务办事效率高，流程科学，也有效解决了养老行业由于信息不对称导致的融资约束。

4.融资制度与政策具体化

为应对人口老龄化，国家出台相应的制度和政策，规范、约束和鼓励养老产业的发展。日本、德国、美国等发达国家通过法律制度等形式规定老年护理和保健业的服务与产品标准，设定行业门槛，避免行业无序竞争，间接为融资创造了条件。美国和加拿大，主要扶持手段有财政直接补贴、税收优惠与减免、贷款财政贴息等，也极大鼓励了民间资金进军养老产业。

5.政策实施透明化、公平化

由于发达国家养老产业比较成熟，多年以来，在养老产业相关制度和政策实施方面比较透明规范，广大养老企业能够根据其创造的社会效益大小获取适当的政策支持。

6.融资行为规范化

发达国家养老产业处于产业的成熟期，比较成熟和规范的不仅仅是政府的制度和政策，大部分养老企业也是经过激烈竞争而在行业站稳脚跟的成功者，其融资行为比较规范，能够利用资本市场合理融资。总体来看，融资行为相对规范也是发达国家养老产业融资的经验之一。

（三）发展建议

政府、机构、民众三方形成合力，构建服务层次和需求层次相匹配的平衡养老，建设需求分层对接、资源精准配置、服务可持续供给的良性生态。

制度创新维度，需构建多层次政策支撑体系。一是加强顶层设计，建立分级准入机制。积极推动建立和完善养老领域的制度体系和行业标准，制定长远规划，为养老行业的发展提供坚实的政策保障。二是建立养老服务资源的统筹管理中心，负责资源的合理分配和调度，实现数据的互联互通，确保服务覆盖全面、提升服务效率和决策的精准度。三是强化监督机制，设立专业机构或部门，对养老行业进行常态化的监督和管理。鼓励社会资本进入养老领域，通过市场化运作，提高养老服务的供给效率和质量。四是提升政府投入精准化水平，将更多公益金用于支持养老服务。五是支持养老机构规模化、连锁化发展，鼓励养老服务领域打造有影响力的品牌，对养老服务商标品牌依法加强保护。

机构运营层面，应着力构建价值创造闭环。一是服务供给端深化医养融合，提供多样化服务内容，满足不同老年人的需求，包括医疗、康复、娱乐等；二是运营端引入工业工程理念，通过优化运营流程和提高效率，降低运营成本，使服务价格更加亲民；三是品质管理方面建立"服务金三角"模型，提高服务质量，提升服务人员的专业技能和服务态度，增强老年人的满意度和依赖感，从而提高口碑和入住率；四是行业生态建设方面探索推动形成区域养老联合体合作模式；养老机构之间可以探索合作模式，如资源共享、互利合作，以提高整体效率和客户吸引力。

民众参与层面，需培育理性养老消费观念。一是加强支付能力建设，老年人通过储蓄、投资或购买养老保险等方式提高自身的支付能力，以满足更高质量的养老服务需求；二是提前进行退休规划，合理分配资产，投资于养老金、股票、债券或其他理财产品；三是根据个人健康状况和经济能力实施动态适配策略，灵活选择居家养老、社区养老或机构养老，以满足不同阶段的养老需求。

参考文献

[1]中国养老周刊.中国养老产业展望[EB/OL].商业新知网,2023-09-25.

https://www.shangyexinzhi.com/article/13106269.html.

[2]正略咨询.养老产业盈利模式研究[EB/OL].澎湃网,2020-11-16.

https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_10004618.

[3]孔艺颖.养老地产典型项目调研：泰康之家[R].恒大研究院,2018.

[4]链老网.深度干货：社区养老服务的运作方式、市场需求、盈利关键与低成本运营路径[EB/OL].链老网,2023-12-13.

https://www.linkolder.com/article/3123817.

[5]赵雪梅.养老地产综合效益评价研究 [D].重庆大学,2022.

[6]民政部全国老龄办.2023年度国家老龄事业发展公报[EB/OL].中国政府网,2024-10-11.

https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202410/P020241012307602653540.pdf. 

[7]AgeClub.10个“关键指标”,洞悉养老机构盈利之道[EB/OL].AgeClub网站,2020-04-27.

https://www.ageclub.net/article-detail/2674.

[8]前瞻产业研究院.启示2023：中国养老产业投融资及兼并重组分析(附投融资汇总、产业基金和兼并重组等)[EB/OL].前瞻网,2023-07-10.

https://www.qianzhan.com/analyst/detail/220/230710-5ab1c581.html. 

[9]王维逸,李冰婷.养老产业现状研究专题（一）：人口老龄化+需求多元化,发展养老产业势在必行[R].平安证券,2021.

[10]王维逸,李冰婷.养老产业现状研究专题（二）：构建多元化的中国养老保障体系.平安证券,2021.

[11]张同功.我国老龄产业融资支持体系研究[D].中国社会科学院研究生院,2012.

青马研习第三小组

组员：徐姝祺 沈文轩 石骁 许佳琪 张雪飞 袁小舒 马天泽

指导老师：徐成彬